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【物業】保利物業、時代鄰里同時上市敲鑼 年內8家公司匯聚港股

【物業】保利物業、時代鄰里同時上市敲鑼 年內8家公司匯聚港股

2019/12/19 13:40
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12月19日,保利物業和時代鄰里雙雙登陸港股市場。一天內兩只物業股同時登陸,這在歷史上尚屬首次。

 

由此,整個2019年總共有9家物業股登陸資本市場,其中港股8家,A股1家,資本的力量在行業中持續蔓延。

 

上市首日表現來看,保利物業開盤價43.8港元,高開24.79%,市值達233.6億港元。而時代鄰里的招股價為5.15港元,市值達44.98億港元。

 

(保利物業上市首日)

 

保利物業、時代鄰里共登港股

 

從今年4月從新三板摘牌開始,保利物業何時登陸港股就成為行業焦點之一,而僅僅過去8個月之后,公司就在港股市場和所有投資者再度見面。

 

12月18日,保利物業發布公告,公布了公司上市發售價及分配結果。根據公告顯示,保利物業此次上市發售價最終厘定為每股H股35.10港元(不包括1%經紀傭金、0.0027%證監會交易征費及0.005%聯交所交易費)。

 

 

根據發售價每股H股35.10港元,保利物業將收取的全球發售所得款項凈額(經扣除公司就全球發售已付及應付的包銷費用及傭金以及估計開支)估計將約為45.79億港元(假設超額配股權未獲行使及不計及任何酌情獎勵費用)。

 

公告中同時顯示,若超額配股權獲悉數行使及不計及任何酌情獎勵費用,保利物業將就發行額外2000萬股H股收取額外所得款項凈額約6.92億港元。

 

而在認購方面,香港公開發售項下初步提呈發售的香港發售股份已獲非常大幅超額認購,合共接獲10.48萬份根據香港公開發售提出的有效申請,合共認購38.60億股香港發售股份,相等于香港公開發售項下初步可供認購的合共1733.36萬股香港發售股份約222.68倍。

 

而另外一家同時上市的時代鄰里,12月18日也同樣發布了有關上市發售價及分配結果的公告。公司本次全球發售的發售股份1.61億股,其中香港公開發售股份1618.2萬股,國際配售股份1.45億股,發售價為5.15港元,預計將收取的所得款項凈額約為7.92億港元。
 

 

和保利物業較為類似的是,時代鄰里在公告中也同樣表示自己的公開發售股份獲得了大幅超額認購,合共認購1.71億股香港公開發售股份,相當于香港公開發售項下初步可供認購的香港公開發售股份總數的約10.61倍。

 

(時代鄰里上市首日)

 

兩家物業股均獲在上市前獲得了超額認購,體現了當下資本市場對物業股熱烈追捧的事實。“在整體經濟環境低迷的大前提下,物業股非周期、輕資產的特點受到了資本的追逐,而且不管是保利物業,還是時代鄰里,背后都有非常強大的地產背景,這點也和當前資本追逐物業股的邏輯非常吻合。”一位行業人士告訴物業深度報道。“尤其是保利物業這樣的央企,本身質地過硬,獲得超過200倍的認購也在情理之中。

 

保利物業走勢值得期待

 

作為最大的央企物業股登陸港股,后期走勢自然也備受行業關注。

 

值得注意的是,從今年新上市的物業股情況后期的整體表現來看,情況其實并不容樂觀。

 

比如上市僅一個月左右的銀城生活,股價跌去了36%,和泓服務也較上市首日跌去了20%。相比之下,藍光嘉寶和奧園健康的股價表現尚算堅挺。

 

 

但同樣也有一個情況值得注意的是,2019年公司股價翻倍以上的的物業股達到6家之多。

 

物業深度報道統計了自今年1月1日起,截止到12月17日的股價變化,新城悅服務以187.8%漲幅獨占鰲頭,其后永升生活服務、佳兆業美好、雅生活、中海物業以及碧桂園服務分別有171.24%、161%、152.8%、118.46%、116.04%的區間漲幅。

 

 

那么保利物業后期股價更可能出現何種走勢?

 

公開資料顯示,作為央企中最大的物業服務企業,目前公司在管面積2.6億平方米,而截至2019年6月30日,合同管理面積達4.55億平方米。天風證券的研報顯示,公司合同面積充沛,短期可轉化增量高,目前公司擁有接近一半的存量合同面積,可以在短期內提升在管規模。

 

而在估值方面,根假設悉數行使超額配股權,保利物業預計的市值范圍在169.87-194.22億港元。如果按最高的市值計算,保利物業的PE(TTM)約為40倍,處于合理估值區間。數據顯示,目前港股上市公司中,市值突破百億的只有碧桂園服務、雅生活服務、中海物業、綠城服務等4家上市公司。

 

營收規模方面,根據招股書披露的數據顯示,自2016年到2018年,以及2019年中期,保利物業通過提供物管服務所獲取的收入分別為25.64億元、32.4億元、42.29億元和28.22億元。如果按2018年的營收規模來計算,保利物業很可能成為營收規模第四大的物業服務企業。

 

“央企背景背書,又有強勁的營收數據,未來管理面積又能有翻倍的空間,公司后期股價值得期待。”一位行業人士表示。

 

 

時代鄰里跑馬圈地不停歇

 

再看時代鄰里,時代鄰里是時代中國控股旗下的物業公司,也是時代中國控股的核心業務板塊之一。而在上市之前,公司一直在行業內不斷跑馬圈地。

 

2015年至今,時代鄰里前身時代物業管理共斥資6446萬元人民幣分別收購物管公司珠海市原興、廣州萬寧、佛山市合泰、清遠盛業及清遠市榮泰100%股權。2016年8月份,時代物業管理以人民幣2605.2萬元收購駿安電梯70%股權,涉足電梯安裝及維護行業。2019年2月,時代物業管理以4536.4萬元收購廣州東康,后者主營物業管理及市政環衛服務。

 

截至2019年6月30日,公司有204個物業管理在管總建筑面積逾3470萬平方米的在管物業管理服務項目及六個在管總建筑面積逾800萬平方米的市政環衛項目。

 

而上市之后,公司對外并購的腳步并不會由此放緩。時代鄰里的招股說明書中顯示,2020年至2022年,公司預計收購4家至8家物管公司,標的在管總建筑面積超過5000萬平方米。此外,公司計劃三年內收購四家提供電梯相關服務的公司、一家提供清潔服務的公司及兩家提供市政環衛服務的公司。
 
 
財務數據方面,時代鄰里的營業規模從2016年的3.73億元增至2018年的6.96億元,年復合增長率達36.6%,2019年上半年營收達4.56億元,同比增長48.1%。盈利能力方面,公司凈利潤從2016年的2010萬元增至2018年的6420萬元,年復合增長率為78.8%,2019年上半年,其凈利潤為4180萬元,同比增長50.7%。

 

 

不斷收并購給時代鄰里帶來了持續增長的管理面積,也為未來營收增長帶來了較大的上漲空間,基于這兩點,時代鄰里登陸港股后的股價走勢也同樣值得期待。

 

保利物業和時代鄰里的上市,為2019年物業股上市之旅畫上了一個圓滿的句號,但這遠不是物業奔赴資本市場的終點。目前興業物聯、建業新生活、燁星控股、時時服務、華發物業等6家企業正在排隊當中。另一方面,新三板中仍有超過40家物業企業,以港股上市盈利要求為基準測算,約有8家符合2020赴港上市的要求,如果視野放大至行業500強行列,未來物業管理行業將出現約百家企業上市。

 

資本的大門或許對物業管理行業,才剛剛打開。

 

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