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【地產】在限利潤的城市,房地產成本控制空前重要!如何才能搶占C位?

【地產】在限利潤的城市,房地產成本控制空前重要!如何才能搶占C位?

2019/12/20 15:46
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長沙市發文《關于明確我市成本法監制商品住房價格構成有關事項的通知》,其通知內容明確了開發商進行商品房銷售的空間為6%~8%,內容一經媒體發布立馬在房地產市場引發比較大的討論。

 

房地產市場限價、限售、限貸的基本情況下又增添新的調控手段-限利潤,其關注度可想而知,但是此事最終被披露是長沙市2017年相關政策有效期滿后的延續,所以房地產市場對“短期政策”的信息敏感性有如“驚弓之鳥”。

 

拋開文件政策層面對房地產市場的影響,我們清晰的可以看出來商品房的基本成本構成,也讓普通大眾(當然也包括我這種非建筑成本人員)了解到商品房售價的基本邏輯。

 

商品房售價的基本構成:樓面地價+前期工程費+土建安裝成本+公共服務配套措施費+管理費用+銷售費用+財務費用+利潤+稅金
其中:
1)樓面地價,即單位建筑面積平均分攤的土地價格。
2)前期工程費指在取得土地開發權之后、項目開發前期的籌建、規劃、設計、水文地質勘察、測繪、 “三通一平”等前期費用。
3)建安成本,是房屋建筑成本和房屋設施設備安裝成本的簡稱。
4)公共服務配套措施費主要是指與開發產品相關的道路、供熱設施、供水設施、供電設施、供氣設施、通訊設施、照明設施、以及綠化等,這些設施發生的設備及安裝費都在基礎設施費項目內歸集。
5)房地產開發企業管理費用是指房地產開發企業的行政管理部門為管理和組織房地產開發經營活動而發生的各項費用;根據長沙市的發文,這里的管理費=(①+②+③+④)*5%。
6)銷售費用:開發經營單位為銷售商品住房而發生的費用。根據長沙市的發文,這里的銷售費用=(①+②+③+④)*2%。
7)財務費用:指開發經營單位為開發項目籌措建設資金所發生的銀行貸款利息支出、匯兌損益及手續費。利息支出的計算基數不超過①+②+③+④)*50%。
8)行政事業性收費和基金:按國家和省規定執行。
根據上述的基本構成,商品房的銷售價格計算表如下:

長沙市《關于明確我市成本法監制商品住房價格構成有關事項的通知》

注:有專業人士質疑上述房價按“成本計算法”的問題,此處暫時忽略。

 

 售價背后的成本組成: 

 

一、地貨比
房地產地貨比指的是:開發商買地的土地款跟將來建設后能賣掉的總貨款之間的比例。計算方式:土地款/賣房總貨款。

 

根據任澤平《房地產周期》一書中(P315~P316)對北京、上海、廣州、深圳、杭州、天津、南京、武漢、重慶、成都、蘇州這11個城市的房價構成核算,2015年,土地成本已經占房價的40%,稅收成本占16.7%,土地加稅收的成本已經占房價的六成左右。

 

 

 

隨著2016年~2018年全國范圍內的土拍熱潮,可以預見的是房地產地貨比已經呈現出走高的態勢,而且已經向二、三、四線城市蔓延。

 

地貨比對房地產項目經營定位的影響意義重大,表現在地貨比與項目現金流的重要關系,地貨比越小其項目越容易進行高周轉開發,其現金流回正速度越快,反之,地貨比高的項目其現金流回正時間慢,項目只能做利潤型或者均衡型項目。

 

 

二、建安成本

 

建安成本作為開發商成本控制的重點內容,主要體現在建安成本的占比相對大,相對于土地成本建安成本更容易控制,但是我們無法忽視的問題是并不是所有的開發商都能夠對建安成本的控制游刃有余。

 

根據中國建設工程造價信息網提供的住宅建安成本數據,各地市的建安成本相差較為明顯,開發商而言亦或如此,強管控成本企業的成本控制肯定要強如弱管控的企業。

圖片來源:中國建設工程造價信息網

 

我們無法規避的問題在于,上圖的建安成本(我稱之為“名義建安成本”)僅僅反映的是土建成本而非真是的售價中的建安成本,因為并非100%的建筑面積都能實現銷售,比如配套用房、比如人防工程中的車位等等,所以在長沙市的文件中有③/s1,其中③為上圖的名義建安成本,s1指小區內可售建筑面積,所以在售價中真正體現的建安成本,我稱之為實際建安成本。

 

 

這里我們引入可售比的基本概念。何為可售比?
根據世茂集團住宅可售比標準中的定義:可售比=住宅可售面積/(住宅地上建筑面積+住宅地下室+分攤的集中地庫)*100%,具體參下圖:

 

提高可售比的重要意義在于能夠提高地上可售面積的實際貨值,降低實際建安成本,提高產品利潤率。

 

【舉例】我們以濟南地區高層住宅名義建安成本2646元/m2進行說明。

圖片來源:中國建設工程造價信息網

 

假設濟南某地區A企業的可售比為75%,那么實際建安成本為2646/0.75=3528元/m2;

濟南某地區B企業的可售比為70%,那么實際建安成本為2646/0.70=3780元/m2;

從上面可以看出每提高可售比1%,其實際建安成本降低50.4元/m2;

也就是說10萬平的小區,A企業建安成本比B企業低504萬,即賺504萬建安成本的差值;如果考慮到多出來的5000m2可售面積,假定售價為1.2萬元/m2,即A企業比B企業多銷售6000萬。整體盈利6000+504=6504萬元。

 

可售比的重要意義在于此,細思極恐的成本影響。

 

控制可售比的基本原則在于:

1、控制地下車位比例,控制單車位指標,控制地庫設備用房面積,降低地庫總面積,降低地庫土建成本。

舉例:假定地下車庫的建安成本為2500元/m2,單車位效率分別為A企業35m2/輛與B企業32m2/輛的價格差為3*2500=7500元,若地下車位為1000輛,那么A企業要比B企業多花7500*1000=750萬的建安成本。

2、控制地面不可售面積,包括非必要的架空層面積、配套用房面積、減少此部分建安成本。

3、控制住宅內部不合理的偷面積,避免過度贈送;

高層產品遏制過度偷面積造成的非常規戶型,別墅及洋房產品避免過度建造地下室,變相拉低單方售價。

 

“偷”面積的策略在于:

1)利用規范規則的偷面積,雖然建筑面積上不體現這塊數據,但是其土建成本卻真實反映成本的增量,可謂“建筑偷一偷,成本上漲百萬”一點不為過。

2)通過改造的偷面積,會大大增加后續改造成本,變相的增加單方的建安成本,讓然就會增加銷售價格。

 

所以開發商一般都嚴格限制贈送面積的比例。

 

 

金地集團住宅產品配置、量化設計及成本限額標準 2.0 版。

 

高房價、高總價、高地價三高時代,限售、限價、限貸、限利潤的大環境下,唯有成本控制好的企業才能脫穎而出,所以說成本控制已經成為了現階段房地產企業的核心競爭力,這一點無論你承不承認,它都實際存在。

 

文章引述了下述內容,在此一并感謝:任澤平《房地產周期》、郭仕明《財務視角下的房地產運營管理》、世茂集團住宅可售比標準、金地集團住宅產品配置、量化設計及成本限額標準 2.0 版、中國建設工程造價信息網數據。

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