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【地產】2020年,房地產行業會很好,大有可為!大家干就是了

【地產】2020年,房地產行業會很好,大有可為!大家干就是了

2019/12/14 02:08
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還有兩周時間,2019年就結束了。現在這個時間點,地產人的狀態都是一樣的:一邊為今年的業績做最后的沖刺、期待年終獎,一邊做明年的規劃。

 

2019年,雖然全國商品房銷售額還在增長,但卻比過去幾年都難過——知名房企裁員見怪不怪,高管離職、跳槽頻繁;有房產中介因長時間賣不出一套房而輕生;數家百強房企陷入破產的困境……2020年是未來10年的開局之年,會好嗎?

 

有人說,2019年很難,2020年會更難。2018年底,主流觀點也認為,2019年商品房銷售面積會下跌5%~10%,但市場實際表現出高度的韌性,今年1-10月同比增速已由1-9月的-0.1%轉為0.1%;1-10月商品房銷售額124417億元,增長7.3%,增速加快0.2個百分點。往后,像2015、2016年或2017年那樣的大牛市幾乎不會再出現,但無論是從國際宏觀形勢(中美第一階段經貿協議文本已達成一致),國內政策環境、市場表現,還是很多房企自身的狀況來看,2020年,都是值得房地產行業期待的一年!

 

中央會議重申因城施政各地小幅寬松已在落實

 

12月6日召開的政治局會議,只字未提房地產。這頓時被很多人視為大利好,爭先恐后的傳播。這種心情明源君十分理解,畢竟自調控以來,已經有太多次燃起的調控放松的希望破滅了,這就像一個溺水之人,哪怕看到一棵漂浮的水草,也會當成是救命稻草。

 

然而,隨后傳出的中央經濟工作會議的內容卻顯示:要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位……這時候,唱空派對此幸災樂禍起來。

 

唱空派犯了跟盲目樂觀派一樣的錯誤。雖然此前的政治局會議算不上什么大利好,畢竟去年12月份也沒提房地產,但是中央經濟工作會議重申房住不炒,也不意味著利空,因為后面還有“全面落實因城施策,穩地價、穩房價、穩預期的長效管理調控機制,促進房地產市場平穩健康發展”的表述。“穩”依然是2020年房地產行業的主基調。

 

不過,現實的情況是,有些城市已經需要新政策來“穩”了。這,就是各地政府“因城施政”該出手的時候。

 

12月10日,張家港取消商品房2年限售政策引起市場廣泛關注。不過,隨后張家港房地產交易產權登記中心否認了這一說法,這是繼今年7月份開封之后,又一城市上演調控放松一日游。

 

不過,各地緊繃的政策在相繼變相或直接放松,以適應當地市場的情況。

 

比如,11月29日,廣東佛山市人社局聯合佛山市住建局發布了《關于進一步完善人才住房政策的補充通知》。通知最大亮點是,在佛山工作、具有本科及以上學歷或中級工及以上職業資格的人才,首套購房不受戶籍和個稅、社保繳存限制!

 

12月13日,廣州南沙區人民政府發布《關于進一步便利人才及港澳居民購買商品房的通知》,通知顯示:本科以上等,在南沙區范圍內購買首套商品房不受戶籍、社保、個稅限制!

 

 

發布類似政策的城市還有很多。據不完全統計,僅11月份,全國就有超過20城發布了各種類型的人才購房優惠政策。

 

最引人注目的是,繼11月份提高豪宅稅標準(自11月11日起,容積率在1.0以上、單套建筑面積在144㎡以下的房子為普通住宅,滿兩年可免征增值稅)之后,深圳樓市調控政策祭出新的大招——深圳已經取消去年出臺的商務公寓“只租不售”政策。

 

深圳此舉具有較強的風向標意味,畢竟此輪樓市大牛市就是從深圳開始啟動的。此次中央經濟工作會議重申“全面落實因城施策,穩地價、穩房價、穩預期……”,后續,各地根據自身情況對政策進行調整的自主性會更強。從整體上來看,適度寬松的傾向明顯。

 

此外,此次中央經濟會議還指出“穩健的貨幣政策要靈活適度,保持流動性合理充裕,貨幣信貸、社會融資規模增長同經濟發展相適應,降低社會融資成本”,信貸會優先向實體經濟傾斜,但房地產多少能受益。今年,房地產融資已經收得夠緊。結合各地小幅放松的現實來看,2020年整個行業的信貸不會進一步收緊,寬松倒是有很大可能。

 

畢竟,此次中央經濟工作會議提出了“六穩”,即穩就業、穩金融、穩外貿、穩外資、穩投資、穩預期。如果房地產這個國民經濟的第一大行業不穩的話,是會很麻煩的。畢竟從目前適度放松的城市來看,拉動作用還是比較明顯的。

 

行業利潤水平有政府底新房規模增長確定性強

 

12月11日,長沙市發改委發布《關于明確我市成本法監制商品住房價格構成有關事項的通知》(以下簡稱“《通知》”)。《通知》中指出,為貫徹落實“房住不炒”和省市房地產調控政策,進一步加強商品住房價格管理,長沙市進一步明確,商品住房價格由成本+利潤+稅金構成,其中平均利潤率規定在6%到8%之間。

 

消息一經傳出,就引發業內熱議,要么認為調控政策加碼,要么認為實際情況復雜,這個政策很難落地執行。

 

其實這份文件只是2017年相關文件的延續而已,早在2017年11月30日,長沙市發改委就發布過《長沙市限價商品住房價格管理暫行辦法》,提出限價商品住房價格由成本加利潤、加稅金構成,平均利潤率為6%至8%。

 

6%至8%的平均利潤率低于現在全行業的平均水平。然而,相比制造業,這個水平簡直不要太好!

 

 

我國汽車、機床以及家電等制造行業的凈利潤率超過5%的屈指可數,超過10%更是鳳毛麟角——我國家電行業,除格力以外,海爾、TCL、海信等幾大家電巨頭常年凈利潤率保持在2%-4%之間;長城、比亞迪、江淮等知名國產車企2018年凈利潤分別為5.32%、2.15%、-1.57%。

 

當然,今年以來,很多城市二手房掛牌均價大幅下跌,讓人憂心忡忡。

 

▲來源:貝殼研究院、全景財經

 

不過,二手房房價的下跌原因比較復雜,核心是限價條件下,一二手房價格倒掛。此前,人們普遍預期調控不會持續太久,而新房有限,于是轉而買二手房。如今,調控的持續時間超越了很多人的想象,并且還在繼續。二手房價格的下跌,是一個正常的價值回歸過程。

 

事實上,二手房價格下跌,2018年就開始了(早在今年2月份,統計局公布的數據就顯示,二手房住宅掛牌價連續三個月下跌,三四線線城市下跌最多,一二線城市次之),只不過今年跌幅變大,才引起公眾的廣泛關注。然而,其并未對新建商品房銷售有明顯的負面影響,今年1-10月,多數城市二手房房價下跌之時,全國新建商品房銷售均價同比上漲了7.23%。

 

如此表現,讓對中國房地產行業一直偏保守的外資機構,都對此偏樂觀。比如,標普預計2020年全年,我國商品住宅銷售額增速將放緩至0%-5%;瑞信則認為,得益于二三線城市的強勁需求,以及穩定的政策環境,2020年增速會略低于2019年,但仍然會達到9%。

 

▲瑞信中國房地產業報告

 

綜合各機構的預判來看,普遍認為明年的銷售額會維持在16萬億左右,這與2018年底普遍看跌2019年略有不同。實際情況可能還會更樂觀一點。

 

經過洗禮的房企更強大了這仍是大房企的鉆石時代

 

對房企來說,經歷了過去幾年的洗禮,還能活下來的,普遍都有較強的韌性,特別是排名靠前的房企,2020年依然是可以大展身手的時候。對地產人來說,如果你能跟上行業變化的速度,2020年的舞臺同樣很大。

 

雖然都說2019年很難,但頭部房企的規模依然保持較高的增速。而且,明源君注意到,利潤水平也在提升。

比如,今年上半年,TOP20房企的毛利達到33.03%(如下圖所示),高于過去3年的水平。

 

 

關于風控維度,中指院給了一個系統的測算結果,顯示目前80%的上市房企處于安全的風險范圍之內,整體風險可控。

 

如果從市占率上來看,真正蘊含巨大風險的房企占比更小,因為目前(今年1-11月),30強房企的銷售金額已經占全國房地產銷售額的一半。

 

而且,這一趨勢還會繼續,孫宏斌就預判,5年后,TOP5房企的銷售額會占到全行業30%的份額。

 

即便在現有的集中度下,風險也是很小的。

 

首先,這些頭部房企體系比較完善,資源獲取能力,土儲資源普遍在一二線和強三線城市,抗風險的能力本來就比較強。

 

其次,經過過去幾年的調整,頭部房企普遍已經從“三高”模式,轉向更加均衡或者說均好的發展模式,速度確實比以前慢了一點,但是發展質量更高了。而且,嚴格地說,規模擴張的速度并不慢。

 

以世茂為例,在別人悲觀的時候,卻頻頻出手,僅今年上半年就斥資近200億收并購了粵泰、泰禾、明發等的項目,并實現業績飆升,今年前11個月銷售額達2277.33億元,挺進前十。

 

在爆發式增大市場中,會有黑馬頻出;而在相對比較平穩的市場中,更多的是拼內功。千億房企,乃至其他的不少百強房企,這方面的能力都很強。如孫宏斌所說,這其實是大房企的鉆石時代。

 

所以,對地產人來說,唯一的問題是,自己成長的速度能不能跟得上行業變化的速度……

 

近年來,其實全國房地產行業從業人員是在逐年上升的(國家統計局數據),為什么還有很多人覺得干不下去了呢?

原因是,2017年之后,特別是2018年以來,整個房地產行業由1.0模式向2.0模式轉換,房企博弈地產內生性需求,行業對個人能力的要求急劇提高。

 

比如某房企最近縮編,內部明確非標人員原則上堅決不再予以錄用。所謂的非標,內部是這樣定義的:1.全日制本科以下學歷;2.員工>35歲,部門負責人>40歲,高管>45歲;3.副總監(含)以上職級人員無TOP30經歷。簡單來說,就是不滿足上述條件的人員,公司不會再錄用。

 

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▲來源:申萬宏源研究

 

但是,公司并非單純裁員,而是人員優化,裁員的同時,也在大量招聘對標房企(TOP5房企)的員工,而且都給高薪高位。

 

長期以來,房地產行業都是高薪行業。如果你沒幾把刷子,憑什么繼續留在這個行業拿高薪?

 

小結

 

到底什么才是支撐房地產的最根本力量?明源君此前已經多次指出:經濟增長。中國指數研究院經過研究,形成了一個更加具體的模型——“中國房地產業中長期發展動態模型”,發現經濟增速和城鎮人口是影響房地產市場最關鍵的外部因素。

 

▲來源:中國指數研究院

 

目前,我國的經濟增速確實有回落,但中國對全球經濟增長貢獻率居世界首位。前不久,財政部提前下達2020年新增專項債額度1萬億元,額度下發早于去年,體現政策層落實“穩增長”目標的態度和決心。中美第一階段經貿協議文本達成一致,更是為來年的增長增添了更大確定性。至于城鎮化的空間,更是還有十幾年。

 

用中國金茂總裁李從瑞最近的一句話總結:縱觀整個房地產的發展,所有現在不發達的國家最缺的就是房子,發展中國家最蓬勃發展的就是房子,發達國家現在最有利的產業也是房子。所以房地產行業在中國剛剛起步,大有前途。

 

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